Consecuencias de la actual crisis del coronavirus
Es indiscutible que los sectores más tocados por la pandemia del Covid-19 son el retail y el ocio, afectados directamente por la medidas de confinamiento decretadas por el gobierno desde el pasado 14 de Marzo en el estado de alarma.
Ante la crisis producida por el coronavirus y el parón en seco de las ventas, sumado a la malas perspectivas económicas, nos surgen muchas dudas acerca de cómo afrontar el pago de la renta de los alquileres de los locales comerciales.
La renegociación y/o bonificación de las rentas con las propiedades de los centros comerciales, se ha convertido en una obligación dadas las actuales circunstancias. ¿Cómo pago el alquiler de mi local?
¿Cómo están reaccionando desde el sector inmobiliario de Centros Comerciales?
Desde aquí mostramos nuestra preocupación por la actitud de las gerencias de los centros comerciales ante esta crisis, pero sobre todo ante su demanda del cobro de las rentas de los alquileres en las mismas cuantías que antes de la pandemia.
El sector inmobiliario parece ajeno a la situación que vivimos, pretendiendo que se abonen las mismas rentas en algunos casos, en otros solo hasta la finalización del estado de alarma y en los menos, que se paguen los gastos comunes como antes.
Aconseja el gobierno de España, en una de sus propuestas para contentar a todos y que no satisface a ningún comerciante, que se paguen los próximos 4 meses de alquiler prorrateado en dos años.
También anunció a bombo y platillo como su “medida estrella” una línea de crédito avalada por el gobierno pero que en realidad no se materializa si no ponemos un aval personal, con el consiguiente riesgo para nuestro patrimonio personal y el de nuestras familias.
Para la inmensa mayoría de comerciantes va a ser imposible afrontar estos pagos, mucho menos durante el cierre de los negocios, pero tampoco una vez concluido este período de confinamiento, salvo los afortunados que dispongan de la liquidez necesaria.
Cuando firmamos el contrato de alquiler con el centro comercial no se daban las circunstancias que ahora tenemos y que impactan de forma dramática en nuestras cuentas de resultados.
Además si sumamos el avance imparable del e-commerce y la constante subida de los alquileres año tras año, se traduce en una tormenta perfecta que nos aboca al abismo.
Trabajamos con márgenes pequeños, lo que redunda en menores beneficios trabajando lo mismo… o incluso más.
No queremos ser agoreros pero añadamos a la reducción de la renta disponible de las familias, el paro disparado a cifras que aún no alcanzamos a adivinar, la menor afluencia de público a los CC por temor al contagio, y unas restricciones por ley del aforo de público a los locales, que hará en muchos casos la inviabilidad de los negocios y el cierre de los mismos.
Entonces,
¿Cómo debo proceder en la negociación con mi arrendador?
Para empezar no es de recibo pagar los mismos gastos de comunidad con los locales cerrados, que cuando estaban abiertos. Los gastos de marketing, publicidad, promoción del centro comercial, seguridad, limpieza no son los mismos.
Las circunstancias han cambiado desde la firma del contrato, es cierto que se firmaron pero también hay causas de fuerza mayor que lo se podrían modificar.
A día de hoy, 2 de Mayo, no tenemos constancia de ninguna norma que nos permita de forma legal NO abonar el pago del alquiler de los locales, así que nos vemos en la necesidad de llegar a un acuerdo con la propiedad.
En el caso de fracasar en la renegociación, estamos obligados al pago de la renta, aunque si bien es cierto que en algunos casos las propiedades se muestran más o menos receptivas.
También es cierto que estamos a la espera de posibles nuevas normas por parte del gobierno que nos ayuden a aplicarlas en los contratos de arrendamiento.
Los centros comerciales son conscientes de que el cierre de locales tampoco les beneficia porque bajará la afluencia de público, tendrán menos demanda de locales para alquilar y a rentas más bajas que las actuales, lo que conlleva a una menor valoración de sus activos.
Aunque estamos acostumbrados a que las gerencias de los CC nos traten como si fuéramos el enemigo, no como sus socios y compañeros de viaje con los mismos intereses comunes, tenemos que añadir que en esta crisis parece que las gerencias se muestran más comprensivas dadas las circunstancias.
Los pequeños comerciantes somos quienes lo vamos a pasar muy mal a la hora de pagar el alquiler, no los grandes operadores que ya de por sí pagan mucho menos e incluso solo renta variable según los casos, además de contar con unos balances más saneados.
Confiemos que en esta ocasión no lo repercutan en los pequeños como siempre, ya veremos…
¿Qué debemos hacer para renegociar el alquiler?
Dependerá en gran medida de tipo de CC en el que estemos ubicados.
En los CC con mucha demanda de locales será más difícil llegar a acuerdos ventajosos, en el caso contrario, de CC con poca demanda y locales vacíos, debería ser mas fácil alcanzar un buen acuerdo.
Lo primero y más habitual es ponernos en contacto con la gerencia del centro comercial o con la propiedad del mismo para cuestionar las condiciones de los contratos de alquiler.
Es importante que quede constancia de la comunicación, como mínimo con un e-mail.
En el caso de no responder o negarse a negociación alguna, aconsejamos encarecidamente hablar con un abogado para que nos asesore y redacte una carta en términos más formales que enviaremos mediante burofax con acuse de recibo y certificación del texto a la dirección de notificaciones que figura en el contrato de arrendamiento firmado con el centro comercial.
Pedir como mínimo la suspensión del contrato de manera excepcional durante el período de confinamiento. A lo añadiremos diferentes estrategias cómo por ejemplo:
* Reducción en un % del alquiler en proporción con las caídas de las ventas mensuales hasta alcanzar las cifras anteriores a la crisis del Covid-19.
* Reducción directa por ejemplo 60% de la cuantía del alquiler.
* Pago del alquiler al final del mes, a mes vencido y no al inicio. Esto nos daría cierta liquidez.
* Pago del alquiler a “renta variable”
* Ajuste a “tasas de esfuerzo”
Entre otras ideas a tener en cuenta, pero recordar que es una negociación entre las partes y no sujeta a ninguna norma legal (de momento), basada en los intereses comunes que nos deberían unir.
¿Y si no llegamos a ningún acuerdo?
Pues lamentablemente y hasta nueva orden tenemos que pagar el alquiler mensual o… cesar en nuestra actividad.
Si decidimos cerrar el negocio y tenemos la clausula que nos penaliza por el “obligado cumplimiento del contrato” también estamos obligados a pagar la elevada penalización económica.
Aunque, y esto es nuestra opinión, pensamos que ningún juez nos obligaría a realizar este pago en las actuales circunstancias, siempre que estemos al corriente de pago de todas nuestras obligaciones.
¿Qué pasara en los próximos meses?
Las medidas de confinamiento duras se prevén que se alarguen cómo mínimo hasta finales de mayo, aunque podría haber repuntes de contagios, por lo que no es descartable que de nuevo se impongan medidas restrictivas.
La recuperación económica será en forma de U y se esperan meses muy duros para todos.
Ánimo y mucha suerte a todos!!!
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