Cómo negociar la renta de un local en un centro comercial.
Aspectos más importantes en la negociación del contrato de alquiler de un local en un centro comercial.
En el proceso de negociación de un contrato de alquiler o arrendamiento con un centro comercial se nos plantean una serie de pagos que debemos negociar para rebajar su cuantía.
Hay pagos en los que son inflexibles y nos será muy difícil obtener un descuento aunque todo dependerá de si el centro comercial es muy demandado o si no tiene apenas locales vacíos por lo que resultara más complicado lograr ninguna bajada de precio. En el caso contrario, de un centro comercial con cierta cantidad de locales vacíos será más fácil renegociar a la baja y en todos sus capítulos.
Negociación de un contrato de arrendamiento en un centro comercial.
En cuanto a los centros comerciales con muchos locales vacíos, más del 40%, directamente mejor no entrar, ya que seguro que las afluencias de público son muy bajas… pero también aquí dependerá del modelo de negocio que tengamos. Para la venta de productos de mucha rotación quizás sean una opción.
Aunque en los siguientes puntos no se trata de pagos ni importes, no es por ello menos importante negociarlos bien, ya que indirectamente y a la larga nos pueden suponer mucho dinero y preocupaciones.
Duración del contrato, generalmente los propietarios de los centros comerciales siempre nos van exigir 5 años de obligado cumplimiento pero se puede negociar una vía de escape o salida al segundo año “2+3” o al tercer año “3+2”.
Muy importante porque por contrato nos obligamos a su cumplimiento y en el caso de que nuestro negocio no funcione tendremos que seguir pagando hasta la fecha de finalización.
Estas ventanas de salida nos dan la opción de que si queremos podemos continuar, en el caso de que nos interese, pero sino podemos, por el motivo que sea, tendremos el derecho a rescindir el contrato y dejar el local libre sin ningún tipo de penalización, multa, embargo.
También es cierto que en la mayoría de los casos se puede negociar una salida antes de tiempo, pero estaremos a su voluntad y buena disposición. Lo cual no se da siempre, sobre todo si el centro comercial tiene locales vacíos, cosa muy probable dados los tiempos que corren.
Para el caso de un local en el la obra sea solo una reforma, ya que con anterioridad estuvo abierto al público con otro comercio o rotulo es muy importante solicitar:
Informe de la reutilización de instalaciones existentes, para saber con certeza lo que podemos reutilizar y lo que no. Ocurre que aunque el local parezca que esta en buenas condiciones hay elementos que pueden estar obsoletos y será necesario su cambio con el sobre coste que esto supone.
El informe como mínimo debe hacer mención a:
PCI, estado de las instalaciones contra incendios. Correcto funcionamiento y si se ajustan a la normativa y reglamento contraincendios actual.
Instalación eléctrica. Estado y si es libre de halógenos. En el caso de que NO sea libre de halógenos tendremos que cambiarla entera desde el punto de la acometida del centro comercial. En algunos centros comerciales son muchos metros lineales… y no es barato.
Aire acondicionado. Verificar su correcto funcionamiento, en caso de que no funcione tendremos que repararlo y en el peor de los casos cambiarlo.
Cierre del local motorizado para facilitar su apertura y cierre. Verificar su funcionamiento.
Puntos que debemos negociar:
Renta mínima garantizada (RMG), el más importante, es el alquiler del local que pagaremos mensualmente. A la renta o el alquiler que nos propongan la primera vez debemos discutir y plantear un precio más reducido, pudiendo negociar a la baja en un porcentaje que dependerá de muchos factores como he comentado antes, locales vacíos, centro comercial con muchas afluencias, etc.
Normalmente la comercializadora nos dará la cantidad en euros por metro cuadrado y mes, también nos puede facilitar la cantidad total al año. En este caso tendremos que dividir esta cantidad entre los metros cuadrados y entre los 12 meses para sacar la cifra resultante y negociar con este precio.
Si por ejemplo la comercializadora nos propone una renta de 60 euros por metros cuadrado mensual, les diríamos que podríamos llegar hasta los 40 euros por metro2 y mes, argumentando que en otros centros comerciales con parecidas afluencias es lo que se está pagando, o que nuestro producto o servicio tiene unos márgenes que solo nos permiten ofertar esa cifra… o lo que sea que apoye esta rebaja.
Al final de la negociación el precio del metro cuadrado quedara en unos 45 o 50 euros m2/mes.
También podemos negociar una…
Carencia en renta, para empezar a pagar la renta o el alquiler más tarde de la apertura en concepto de ayudas para el lanzamiento del negocio. Podemos negociar los meses que creamos oportunos, no habiendo ninguna estipulación al respecto, dependerá del interés del centro comercial en incluir nuestro rotulo o marca. Lo más normal es pedir 2 o 3 meses de carencia.
Aportación a obras, los centros comerciales, si somos una gran marca, nos pagan la obra del local.
ECOP, también se puede negociar. Si es un local en bruto será más difícil pues no tenemos muchos argumentos, pero si es un local a reformar ya que anteriormente estuvo ocupado, es en este caso en el que podemos plantear una rebaja ya que necesitaremos menos tiempo para realizar las obras de acondicionamiento.
Generalmente la comercializadora nos hablara de un mes de renta mínima garantizada como la cantidad a pagar por los servicios del ECOP. Podemos plantear que con 15 días tendremos suficiente para acometer la obra por lo que con lo medio mes de servicios del ECOP nos será suficiente.
Garantía por ejecución de obras, en algunos centros comerciales piden un mes de renta mínima garantizada en concepto de depósito por buena ejecución de obras.
Aunque es un depósito y como tal nos lo devolverán al cabo de uno o dos meses, siempre es mejor no pagar nada sobre todo porque puede darse el caso de que por alguna diferencia de criterios con el ECOP, NO nos devuelvan el depósito según lo estipulado en el contrato, o que nos retrasemos con la obra y por lo tanto con la fecha de apertura al público que tenemos fijada en el contrato por lo que además de no recuperar el deposito tendríamos que añadir las penalizaciones por día no abierto. Por cada día de retraso en la apertura nos pueden pedir en torno a 300 euros diarios.
Cerramiento por obras, el centro comercial nos obligaran a poner un cerramiento para evitar la visión de los operarios trabajando en el local. Es normal que así sea pero con ciertas limitaciones, ya que a veces el centro comercial nos obliga a poner el cerramiento que ellos tienen establecido como imagen, y es bastante más caro que uno normal. Aquí tendremos que negociar su precio o incluso que podamos poner el nuestro, que siempre va a salir más barato.
El coste dependerá de la longitud de la fachada y la calidad del mismo. Normalmente en pladur pero a veces también obligan a panelar o vinilar según nuestra imagen corporativa o la del centro comercial.
Aval bancario, al inicio nos pedirán un aval con una duración determinada para cubrir las posibles faltas de pago por parte del comerciante. La cuestión es negociar la duración mínima ya que primero, los bancos lógicamente cobran por este tipo de garantías y cuanto mayor sea la duración más caro nos costara. Y segundo porque nunca se sabe y en el caso de que no funcione nuestro negocio, menos será la cantidad a pagar si tenemos que salir del centro comercial.
Si por algún motivo no queremos dar un aval bancario también nos aceptaran un deposito en efectivo por la mismo importe del aval bancario. Es decir si hemos pactado un aval de tres meses de renta mínima garantizada, pues por la misma cantidad pero en efectivo y en un depósito que nos será reintegrado el día que finalice el contrato de arrendamiento suscrito con el centro comercial.
De cualquier manera siempre habrá que garantizar el pago o bien con aval o bien con deposito. Podemos negociar el periodo de tiempo pero no su eliminación. Siempre lo van a exigir.
Gastos comunes, son los gastos en que incurre el centro comercial para su mantenimiento y promoción. Se calculan mediante un coeficiente que aplican según los metros cuadrado del local en cuestión. Muy difícil de negociar cantidad alguna.
Seguros, son obligatorios los de responsabilidad civil, incendios, daños de agua, durante toda la duración del contrato de arrendamiento. Lo mismo que el anterior tema de los gastos comunes.
Además durante el tiempo en el que realizamos las obras de acondicionamiento, sumado al seguro de responsabilidad civil, es necesario tener otro a todo riesgo de construcción que cubra los materiales, equipos, instalaciones, etc. Normalmente lo aportara el constructor que tengamos contratado.
Una vez terminadas las negociaciones y pactadas las condiciones del contrato, la comercializadora nos enviara un documento donde se reflejan las cantidades de dinero que tenemos que abonar y los documentos necesarios para la firma del contrato de alquiler en el centro comercial.
Será algo parecido a esto,
“Depósitos y pagos a la firma del contrato”
Fianza legal, importe de dos meses de RMG sin IVA, que entregamos en depósito.
Primer recibo de RMG más IVA
Primer recibo de gastos comunes más IVA
Provisión de IBI más IVA
ECOP + IVA, (un mes de RMG o lo que tengamos pactado)
Garantía por obras, (un mes de RMG) se devuelven en el plazo máximo de 2 meses, siempre que no tengamos problemas con el ECOP.
Cerramiento por obras, la cantidad pactada
Aval Bancario o Garantía en Depósito, 3/6/9 meses, incluso pueden llegar a los 12 meses de la RMG.
Para terminar si el centro comercial está muy solicitado y tiene mucha demanda de locales nos pueden pedir un:
Canon de entrada, pago que realizamos por lograr un local en CC muy demandados. Viene a ser como la anterior figura del “traspaso” y según que centros comerciales puede alcanzar cifras muy elevadas. Se puede y debe negociar su cuantía con el centro comercial y dependerá de ellos según su interés por nuestro rotulo.
